今回は賃貸物件を解約する際にトラブルになりがちな「敷金返還」に役立つ情報です。建築士の豆知識なのに、何故、不動産契約について？と思われるかもしれませんが、建築士ならではの敷金返還の際に役立つ「秘密の言葉」があるんです。この言葉を上手く使えば、業者の言いなりにならずに、満足がいく敷金返還を実現できることでしょう。その「秘密の言葉」とはいかに！？

「敷金」は基本的に全額返還！しかし現実は？

賃貸不動産などで契約時に支払う「敷金」は、あくまで借り主がオーナーに「預けるお金」で、退去時には基本的に全額返還されなければなりません。敷金は借り主が家賃滞納をしたり、機器を故意に破損させたりした際の「担保」のようなもの。つまり、退去時に特に破損や滞納がなければ、全額返還されるべきものなのです。

しかし実際は、クリーニング代などと銘打って、返還額が減額されることがほとんど。基本的には故意に汚したものでなければ、クリーニング代でも償却してはならないのです。しかし、多くの賃貸契約ではその契約書に、クリーニングなどによる「敷金償却の特約」というものが明記されているのです。

その契約に同意しなければ賃貸物件を借りることができないので、借り主は仕方なく「敷金償却の特約」を飲まねばなりません。しかし、その敷金償却の「額」は契約書に明記されていないものがほとんどで、最悪の場合は敷金以上の償却額を請求される可能性もあります。敷金償却はやむなしとしても、この「額」については交渉できます！

 

最初に出て来る敷金償却額は過大請求の可能性大！

クリーニングでも壁紙張り替えでも、その工事にかかる費用には必ず「数値的根拠」が存在します。クリーニングでも部屋の面積によって費用が変わりますし、壁紙に至っては張り替える面積そのものが金額に直結します。しかし敷金償却の際に提示される額には、その数値的根拠がまず明記されておらず、合計額だけ提示されます。

つまり、その請求額の中に本来請求してはいけないものが含まれていても、わからない状態なんです。そもそも、実際にかかった費用より少ない額を請求するオーナーはいません。かかった額をそのまま請求する健全なオーナーもいるかもしれませんが、多くはかかった以上の額の「過大請求」なんです。

 

過大請求をさせない秘密の言葉とは？？

敷金償却の明細には、ほとんどが「クリーニング一式」や「壁紙張り替え工事一式」など、「一式」という言葉が使われます。この「一式」こそが、額をごまかすための言葉なんです。「一式」としてしまえば、本来請求してはならないものを入れても、わからなくなりますので、業界では度々使われる言葉なんです。

この「一式」こそがポイントで、過大請求をさせないための「秘密の言葉」とは、まさに『一式は不可』。退去の際に、『敷金償却額の明細で一式は不可』と明言しましょう。できれば『一式は不可。全項目で“拾い”と“単価”を明記願います』がベストです。“拾い”とは工事範囲の面積のことで、“単価”とはその工事の、面積ないし時間あたりの費用を差します。

工事費用は、必ずこの2つから算出しますので、その数値は必ずあります。もしそれが無かったり、提示されない場合は、『数値的根拠がない工事は認めません』と、敷金全額返還を求めましょう。そして、この言葉を言ったあるに出てくる再提示額は、ほとんどが減額になるでしょう。再提示を拒んだ場合も、業者が「この人は業界を知っている」と思い、面倒になる前に減額した額を再提案してきます。

ちなみに拾いと単価が明記された明細をもらっても、それが正しいのか否かは判断できなくてもOK。数値が含んだ書類は重要な証拠になりますので、さらなるトラブルになった際に重要です。念のため、明細をもらった際に『知り合いの建築士に精査してもらいます』と伝えればだめ押しもできます。もちろん、建築士の知り合いがいなくてもOKです。あくまで業者への念押しの言葉です。

 

それでも不動産業者がごねたときにはどうすれば？

しかし、この「秘密の言葉」を使っても、まだごねる業者もいるかもしれません。その際は『少額訴訟をさせていただきます』という言葉が効果的。訴訟になれば、基本的には「敷金全額返還」の方向になってしまうので、業者はとても嫌がります。これも先の建築士同様に、実際に訴訟しなくても構いません。意思表示に意味があります。

万が一、実際に少額訴訟になったとしても、敷金は額が大きいので、コストをかけても訴訟するメリットはあります。少額訴訟自体も、実は弁護士を介さず自分だけで行うことも簡単です。とはいうものの、訴訟はあくまで最終手段と言うことで、まずは「秘密の言葉」で業者に探りを入れましょう！

まずは「敷金は全額戻る」という意識をもつことが一番です。汚れも経年劣化なら、借り主が負担する必要はありません。しかし、契約書の敷金償却特約がある場合が多いので、退去時に“拾い”と“単価”が記された明細を請求し、『一式は不可』と言いましょう！

 

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ライタープロフィール
ペンネーム　MISAKI

一級建築士。建築設計事務所に8年在籍、マンションから再開発まで様々な建築の意匠設計を手がける。
マンションリフォームマネージャーなる資格も有し、リフォームやリノベーションにも精通。
現在はIT系ビジネスに従事し、ネットを駆使して建築や不動産をはじめとする様々な情報を配信。